新加坡淡马锡集团旗下某全资子公司，作为亚洲最大的产业平台设施开发商和服务提供商之一，具备丰富的开发和管理经验，其业务范围遍布亚洲，建设经营产业项目的大型跨国企业。 该集团计划在中国全资投资建设智能物流和中央厨房（两个业态），打造旗舰项目——智慧中央厨房基地，集团已在福州市，重庆市，天津市等地区建立食品智能生产基地和供应链采购配送中心。

新冠疫情给冷链物流产业带来的机遇

在猪瘟常态化，及新冠疫情的影响下，消费者对于食品、食材的安全将更加注重。而国家也在积极的鼓励地方政府囤积农产品、家禽、海鲜产品，生活必需品等，支持产业的同时，也可以应对可能到来的其他灾难。在国家政策的引导下， 未来集中屠宰和冷链流通将成为主流。冷鲜肉品流通和配送体系的建立，是顺应了消费升级和疫病防控的客观要求。同时，食材的季节性很强，一方面是价格波动大，另一方面是优质食材供给有天然的季节约束，而优质冷库可以平滑食材的价格，在特定季节采购优质的肉品并将库存周期延长到一年以上，是有利于特殊流通也是国家药品销售的重要组成部分，也是药品流通中最具前景的业务分支，

指药品从出厂到医疗机构或零售药店 之间的运输储存环节。需要冷链运输的医药领域产品包括：诊断试剂、生物制品、生物药、疫苗等，2019 年，我国需要冷链运输的药品销售额约1100 亿元， 年增速 15%；其中疫苗占比最大，约为41%，而诊断试剂为 2%。相信在此次疫 情的影响下，医疗机构和民众对于试剂， 生物药的需求将大幅提高，也突显了未来医药冷链行业的重要性。

资产运营模式

1. 该集团作为项目建设方，所有物业均自持运营管理，并投入生产设备供入驻商户租赁，资本全部为外资投资。

2. 项目招商将依托国内与新加坡招商平台，引入符合地方政府及项目要求的可促进当地经济繁荣发展的客户。

选址要求：

1. 地处江浙，上海，深圳，广州，北京经济发达地区，希望离市区近一点或有高速直达市区，土地面积希望是100亩以上（可以调整）。

2. 土地性质：可以是一手地，也可以是二手项目改扩建，可接受个人地转让，可以做物流 中央厨房和冷链。

3. 投资性质：100%外资进入，投资总额约65,775万元 （不含土地款）

项目营业收入及税收分析：

第一年收入约[30,000]万元；第二年收入约[52,500]万元；第三年收入约 [675000]万元；第四年收入约[70,000]万元。 预测项目达产后所缴纳的税金为：[4,500 万元/年] （注：以上经济效益分析含二次招商企业的产出。）

税收可以交保证金但不可以有罚则 年限50年（1手地）35年（2手地）

板块一、 国际食品智能生产基地

1. 三大业务中心：

Ø 食材智能仓配中心：每日运达的食材，其品牌、数量、生产日期、到货日期等信息将被自动记录，并依次编号按照对应的货架信息入库。智能化仓储设备将杜绝过期食品进入生产环节的事情发生。

Ø 标准化生产与加工中心：对原材料实行实行统一采购，并对待加工的产品从制作流程、标准重量、外观等各项指标进行标准化控制，保证出品规格相差无几。在做到标准化生产和加工的同时，保证餐点的多样化的味道和口感。

Ø 食品研发、检验、检疫中心：项目内的企业将优先采购当地农产品，实现统一采购。所有当日到达的蔬菜、肉类都会把样品送到化验室去检测农残、重金属，或其他影响食品品质与安全的化学制剂，确定符合标准后才会进入生产车间。项目将对产品从领料、食品加工、工艺流程、入库全过程进行监控，并对其进行全方位检测，切实保障了食品安全。

Ø 项目建成后将引入相关企业入驻并要求其在当地注册成立独立法人。 二次招商客户包括：连锁餐饮商、团膳服务商、本地优质农产品、水产品品牌等企业；

通过优先统一采购当地优质食材，全程做好食品质量监控，在保证餐点的多样化的味道和口感的同时，标准化将食材加工成各类低温产品、半成品菜及成品菜，供应给当地连锁餐饮企业、学校或者企事业单位等。

Ø 智能标准化运营模式示意图：

1. 意向客户列表

巴黎贝甜

韩国艾丝碧西属下的品牌，主要经营法式面包、新鲜三明治、美味蛋糕、纯正咖啡。1988 年，许英寅在韩国开设第一家正宗法式面包店 PARISBAGUETTE。

吉选生活

吉选实业成立于 1999 年，集团集零售、电子商务、供应链、仓储物流于一体，旗下包括城市商业综合体、百货连锁、超市连 锁、便利店等多业态商业零售连锁。目前吉拥有数家全资或控股或参股公司，员工总数达 2000 多名，年销售额近 20 亿元，税收过千万元。集团现与全球多家品牌建立良好的合作关系，与万达、王府井等知名零售集团达成长期重点战略合作关系。

彩食鲜

永辉超市旗下的食材中央管理中心品牌， 2019 智慧零售潜力TOP100 排行榜，排名第 76 名。永辉超市旨在加码冷链全国布局和智慧供应链建设。

聚春园

作为福建省现存历史最悠久的中华老字号，聚春园近年来积极改革创新。除了传统餐饮业态及饭店业态，聚春园还拓展食品加工业态。目前已于连江县设立中央厨房基地。现有中央厨房、肉制品精加工、水产品精加工、果蔬精加工、蒸煮制品精加工、烘焙等 6 条生产线，并获得集体配餐企业资质。

随着聚春园品牌外地市场的扩张，生产规模也需进一步提高以满足市场需求。

蜀海

海底捞旗下的蜀海公司是海底捞供应链的核心运营机构，2013 年海底捞的后台供应链实现了全国全网平台化服务，集中化采购、集中化中央厨房处理、统一质量管控、物流系统，海底捞的供应链成为餐饮领域供应链标杆。

百胜餐饮

百胜餐饮集团是全球大型的餐饮集团，在全球 110 多个国家和地区拥有超过 35,000 家连锁餐厅和 100 多万名员工。旗下包括肯德基、必胜客、塔可贝尔、东方既白、小肥羊、黄记煌、艾德 熊、COFFii&JOY，分别在烹鸡、比萨、火锅、中式快餐、墨西哥风味食品及海鲜连锁餐饮领域名列全球第一。2007 年百胜全球营业额达 100 亿美元，其中包括直营和加盟费收入。

板块二、供应链采购配送中心 

1. 该板块主要由如下两大内容组成：

Ø 冷链配送区：应用冷链技术对半成品或成品进行低温加工，加工后半成品或成品将以最新鲜的状态，从项目发货，覆盖半径在两小时左右的门店、商超等。或采用冷链及恒温技术，存储及运送医药产品，满足市区医院、药店的仓储及采购配送需求。

Ø 工业品采购及供应链区：企业为兼顾非核心物料的管理，工业品一站式采购平台应运而生。平台将企业管理与非核心物料理念相结合，为生产型企业在实际生产过程中的辅料及维修材料提供仓储服务及供应链管理。将引入一站式采购平台，利用互联网+工业深度融合形式，网上一站式采购，服务领域更广，覆盖地域面积更大；省略中间环节，价格透明，品类齐全，质量保障，供应速度更快。

该片区为当地区工业企业提供一站式采购服务及供应链管理等服务， 降低生产类企业仓储及采购系统维护成本，提高生产效率及空间利用 率，并通过网络技术为工业行业升级，创造更多社会价值。

2. 项目建成后将引入相关企业入驻并要求其在当地注册成立独立法人和成立结算中心。

二次招商客户包括：冷链配送企业及工业品采购及供应链管理企业。

3. 意向客户列表：

美菜网

美菜网是中国最大的餐饮供应链移动电商，超过 200 个运营城市，2 万多辆冷链及普通食品运输车辆。平台连接食品生产商，农产品供应商及各大中小型餐厅与零售终端，整合上游供应链，为市场提供食品生鲜的标准化采购和质量控制流程；汇集互联网零散采购需求，满足多波次配送上门要求。

郑明冷链

上海郑明集团是国内知名的供应链集成商，以冷链物流为主要业务， 并发展了医药、食品物流等多种专业化供应链。企业理念是通过运营最现代化的冷冻仓库，为客户提供精准、高效的服务，同时提高食品、药品的安全性。 

太古冷链

太古集团为全球第三大冷链物流运营商。在美国、澳大利亚、中国内地、越南及斯里兰卡等地拥有超过 50 座冷库。太古冷藏的仓库设施均采用太古冷藏美国及澳大利亚行业内最先进的营运管理、仓库设计及制冷工程技术。所有仓库均能作为区域仓储中心、并具备分拣配送服务功能，设多温区存储以满足不同食品和饮料对温度的需求。 

孚地卖场 

全国首家工业品折扣平台，孚地卖场被称为“工业界京东”，产品品类达百万种，涵盖机械类、气动类、液压类、电器类、五金类、工具类等高品质零部件，其中不乏欧美日等精密零部件。目前孚地卖场在迅速扩张，在全国范围内为主要工业区提供工业品一站式服务。 

社会效益综合评价 

国际食品智能生产基地将集成熟成以及生鲜食材的恒温储存、周转以及物流服务，将团餐和鲜食的配送半径达到和超过 50 公里，全面覆盖本地城镇；通过特定工艺进行熟制、入味、定型、冷冻以保持鲜度的半成品或产品的配送半径将超过 100 公里，达到区域的覆盖。

国际食品智能生产基地通过运营及管理生鲜食材的采购、自动化生产及加工、标准化集中检验、新食品研发、冷链存储及配送等，在产品品质管控、资源综合利用、食品安全保障和环境保护等方面的作用已受到业界一致认可。项目通过标准化、工业化的餐饮运营模式，建立采购、生产、加工、研发、配送、销售、外卖一条龙的国际智能化产业园，打造高端信息管理系统，更有利于打通从田头、工厂到餐桌一体化产业链。

本项目全面建成后，将进一步提高地区工业一体化体系、推动工业品供应链及线上销售体系的发展，并为当地产业升级搭建高效平台。项目也将优先吸纳当地剩余劳动 力，实现当地居民就地就业。建设本项目有利于利用外资，促进经济发展。

随着工业 4.0 时代的到来，“智能生产”及“智能物流”有机结合的模 式将最大程度整合工业及物流资源，充分发挥物流资源的效率以服务工业品生产、销售、配送一体化全过程。